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Réglementation du bail locatif : Le bout du tunnel ! | me.bf

Réglementation du bail locatif : Le bout du tunnel !

22/12/2015 - 15:27

Réglementation du bail locatif : Le bout du tunnel !

Réglementation du bail locatif :Le bout du tunnel !
 
C'était une promesse du Gouvernement de la transition : assurer un encadrement juridique, assainir et réguler les prix de location de l'habitat privé au Burkina Faso. Après examen l'exécutif a marqué son accord pour sa transmission au Conseil National de la Transition qui l'a votée le mardi 22 décembre 2015.
 
Ce projet de loi qui suscite beaucoup d'espoirs aussi bien pour les bailleurs que les locataires comporte 65 articles regroupés en 4 titres. Ces dispositions déterminent entre autres, les obligations du bailleur et du locataire, la compétence et les procédures en cas de conflits entre les deux parties. Le texte ne concerne que le bail d'habitation entre personnes privées. Selon les termes du dispositif, le local qui fait l'objet de la location doit remplir les conditions de logement décent, c'est-à-dire bien arriéré et comporter un minimum de commodités telles que les toilettes, un système d'assainissement, des puisards pour l'évacuation des eaux de ménages, pour ne citer que celles-ci. Il peut comprendre, outre le bâtiment principal, les dépendances et les annexes notamment les caves et les garages.
Si dans nos pratiques le contrat entre le bailleur et son locataire était conclu oralement, ce qui avait pour conséquence de compliquer le règlement des différends en l'absence de preuves écrites sur les clauses du contrat, la proposition de loi oblige les deux parties à établir un contrat de bail écrit et à procéder à sa légalisation auprès de la commune où est situé le logement en location. Cependant, il faut noter que la légalisation ne se substitue pas à l'enregistrement du contrat de bail au niveau de la division fiscale. L'option de la légalisation du contrat de bail permet d'alléger la procédure vis-à-vis des parties et de permettre aux communes d'avoir des statistiques sur les locataires et bailleurs dans leur juridiction. Après la légalisation du contrat de bail, une copie est retenue par la commune et un autre exemplaire du document est transmis par l'autorité communale à la division fiscale concernée qui procédera à son enregistrement, donc à asseoir l'assiette fiscale, à travers la perception de l'impôt sur le revenu foncier(IRF). Par ailleurs, pour réduire les tensions liés à la prise en charge des frais de réparation du local par l'une ou l'autre partie, le texte de loi propose à la charge du locataire toutes les réparations courantes et nécessaires pour le fonctionnement usuel du local, tandis que les grosses réparations reviennent au bailleur.
 
Le loyer annuel coûtera 7% du l'investissement
 
Les critères de fixation du prix du loyer ont fait l'objet d'une réflexion approfondie avec plusieurs simulations pour trouver le juste milieu. Il ne s'agit pas pour le gouvernement de brimer les propriétaires des logements au profit des locataires mais de résoudre la difficile équation de concilier les intérêts des deux parties, en rapprochant le loyer des capacités financières réelles des populations, tout en préservant la rentabilité des investisseurs. Ainsi, le prix du loyer, selon les termes de cette loi, sera fixé en fonction du coût de réalisation de l'immeuble à louer et non du cadre environnant. Ainsi, le prix du loyer ne tiendra pas compte du bitume qui passe devant la porte, de l'éclairage public et autres commodités mises en place par l'autorité central ou les collectivités. Sur cette base le coût raisonnable du loyer annuel est estimé à 7% de l'investissement. Pour un logement ayant nécessité un investissement de 7 millions (généralement pour une maison deux chambres salon) le loyer coutera environ 40 000 FCFA. La réflexion a aussi porté sur le temps nécessaire pour rentabiliser l'investissement immobilier avec la conviction que l'investissement immobilier ne doit pas se rentabiliser sur le très court terme comme on a l'habitude de le constater (5 ans, voire moins). C'est sur le long terme qu'il faut attendre le retour sur investissement pour lequelle gouvernement estime que 15 ans sont raisonnables. En outre, l'Etat se donnera les moyens de mettre en place une commission nationale qui aura pour missions, entre autres, de définir un barème de référence du capital investi, et ce par type de bien, standing et localité, pour la première année et ensuite chaque trois (3) ans. Naturellement, le barème de référence est établi sur la base des coûts de marché des matériaux de construction. Toute chose qui rassurera les bailleurs qui verront leurs biens immobiliers évalués à leur juste valeur et les locataires se seront sécurisés contre les évictions forcées, les augmentations irrégulières de loyers. La loi prévoit que la révision du loyer ne peut intervenir que tous les trois ans selon des modalités qui seront précisées par le ministère en charge de l'habitat et de l'urbanisme. Le montant de la caution généralement demandée par le bailleur pour garantir les réparations après le départ du locataire a été fixé à deux mois de loyer. Le payement du loyer est fixé à la fin des échéances convenues entre les deux parties sauf dispositions contractuelles contraires.
 
Le processus d'élaboration de la loi
 
L'élaboration de ce projet de loi et ses décrets d'application s'est déroulée dans une dynamique participative et inclusive avec l'appui technique d'un Groupement de bureaux d'études burkinabè et marocain. En effet, une enquête a été menée auprès des locataires et des bailleurs dans six (6) villes que sont Ouagadougou, Bobo-Dioulasso, Dori, Koudougou, Ouahigouya, Fada N'gourma et Tenkodogo et leurs résultats ont permis, entre autres, de caractériser le bail d'habitation au Burkina Faso. Deux instances de validation ont été mises en place pour examiner les rapports préliminaire et provisoire de l'étude. Il s'agit du comité technique de suivi et de l'atelier national. Les différentes sessions du comité technique de suivi et l'atelier national ont connu la participation de structures de l'Etat, d'organisations et associations professionnelles du secteur de l'immobilier, des représentants de la société civile et des partenaires techniques et financiers. L'adoption de cette loi par le gouvernement permet de mieux contrôler le secteur du bail locatif dans l'optique d'assurer au maximum un équilibre entre locataire, bailleur et État et de faire du logement locatif une alternative au déficit de l'offre en logement.
 
Source DCPM MHU

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